前言：房屋买卖在当今社会非常普遍，而温州作为在全国范围内房价畸高的城市，房产交易对于普通老百姓来说，实属标的额较大的买卖，因此，如何在动辄上万每平方米的房产买卖中做到合法、安全、顺利的交易，对买卖双方都至关重要。尽管我国公民在经济事务中的法律意识逐渐加强，但房屋买卖合同纠纷案件依然源源不断地涌进法院，一些案件十分棘手，争议较大，主要集中在房屋权属认定问题、共有房产处分以及由此引发的善意取得问题。笔者近期代理一个关于房屋买卖的纠纷案件，历经多次开庭，最终取得胜诉。在我国合同法鼓励交易的原则下，该案中合同却被确认无效，在实务中也算是比较经典的案例，值得关注和借鉴，现与各位分享，若有参考价值，笔者深感欣慰。

一、案情简介

吴女士居住在温州市鹿城区某住宅区的一处房屋。2015年4月，突然有一名夏姓男子拿着该套房屋的产权证上门，要求吴女士一家立即腾空。原来，该套房屋原系吴女士的父亲吴老先生和母亲陆某某共有，登记在陆某某名下。2011年5月，被告陆某某与吴老先生经法院调解离婚，对涉案房屋双方一致同意另案处理。但至2014年11月吴老先生去世，双方一直没有对涉案房屋进行处理。吴老先生去世后，其子女也未办理继承手续，故房产证上一直还是陆某某的名字。2015年4月中旬，陆某某经他人介绍与夏某某签订了《房屋买卖合同》，将建筑面积43平方米的涉案房屋以总价25万元出卖给夏某某。吴女士不同意搬离，夏某某便多次上门吵闹。后经社区居委会、电视台“闲事婆与和事佬”栏目多次调解不成，夏某某于是一纸诉状将吴女士一家告上法庭，要求其立即搬离涉案房屋。吴女士便找到联英律师事务所，委托朱捷峰律师、金思佳律师代理此案。代理律师在代理应诉的同时，代理吴女士另案向法院起诉夏某某和陆某某，要求确认涉案房屋的买卖合同无效并追回房产登记。

二、审理过程

（一）确认合同无效案件的审理过程

1、一审经过

就上述二个案件，法院根据规定，先行审理吴女士作为原告的确认合同无效纠纷案件，依法中止审理夏某某作为原告的排除妨害纠纷案件。在案件审理中，主要的争议焦点在于夏某某购买涉案房屋的行为是否符合善意取得的规定。

（1）原告意见

作为原告吴女士的代理人，朱捷峰律师和金思佳律师主要发表以下法律观点：

第一，涉案房屋系共同财产

根据已知事实，涉案房屋系被告陆某某和吴老先生在夫妻关系存续期间取得的，应属于夫妻共同财产，虽原房产证上只登记了陆某某一人，但不改变夫妻共同财产的事实。在吴老先生去世后，原告作为继承人，涉案房屋作为遗产，属于被告陆某某、原告和其他继承人所共同共有的财产。

第二，被告陆某某私自出卖涉案房屋系无效行为

如前所述，涉案房屋系共同财产，根据《物权法》第九十九条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作出重大修缮的，应当经占份额三分之一以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”故被告陆某某无权私自出卖涉案房屋。同时，根据《合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”现原告作为权利人，不予追认，故合同应属于无效。此外《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益。”二被告在明明知道该房屋系共同财产，恶意串通，损害了原告等继承人的利益，故应认定二被告签订的《房屋买卖合同》无效。

第三，被告夏某某的行为不符合善意取得的要件

我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。” 涉案房产虽然已经过户登记，但仍不符合其他两项规定：

第一，被告夏某某以陆某某自称的生活困难急需卖房为由不去了解房屋的真实产权情况，未尽到合理注意义务，达不到善意取得中的“善意”标准。实际上，也正是因为被告夏某某在购房过程中未与房屋的其他共有人接触，才造成房屋最终的错误变更登记。更令人费解的是，被告夏某某一面认为“房屋交易不同于一般的种类物交易，其价格受到多重因素的影响，具体到本案，需要结合涉案房屋当时的状况”，一面又坚持现场看房并非购房的必要程序，在整个交易过程中，被告夏某某都未去查看过该房屋。原告代理人认为，购买房屋和其他普通财产不一样，更不是简单的产权证姓名的变更，一个诚心交易的购房者必然要到房屋现场查看，以了解房屋的朝向、通风、采光、装修等等和居住直接相关的情况，而被告夏某某完全没有实际查看现场房屋，还明确表示现场看房并非购房的必要程序，这不符合正常购房的交易习惯，恶意的可能非常明显。

第二，就类似涉案房屋的市场价格，代理律师向法庭提交了有关证据，在二手房网页出售信息中，每平方米单价超过13000元，在报纸报道的楼市信息中，成交价格高达15900元/平方米。庭审中，代理律师问夏某某是否知晓该房屋的市场价格时，夏某某自述在交易前了解过市场价格，每平方米单价在9000元至10000元。而实际成交价格仅仅为25万元，即单价为5780元（25万元/43.25平方米），与夏某某自己了解的最低价9000元来比较，只达到64.2%。参照《合同法解释二》第十九条规定，“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。可见涉案房屋的交易价格不是和市场价格稍有出入，而是远远低于市场价格。

（2）被告意见

被告夏某某坚持自己的买卖是有效的，理由为：

第一，上门看房不是购房的必经程序，被告已经与陆某某一同前往房管部门进行确认，该房可以出卖过户，所以才进行交易。

第二，成交价格低于市场价格是合理的，因为该房现由他人居住，且该金额是陆某某自己报价，被告没有恶意压低价格行为。

第三，原告没有涉案房屋份额，诉讼主体不适格。

被告陆某某则认为这是自己的房产，自己有权处分，价格多少自己说了算，所以买卖也是有效的。

（3）一审判决

 一审法院经审理认为：涉案房屋原为被告陆某某和吴老先生的共同财产。后原告吴女士作为吴老先生的继承人之一，对该房屋可以主张权利，其诉讼主体资格适格。本院认为被告陆某某系无权处分，而被告夏某某不符合善意取得的第一、第二个要件。另外本案被告陆某某明知涉案房屋有其他共有人，被告夏某某对涉案房屋存在共有情况亦理应有所知情，却仍签订房屋买卖合同，明显损害了第三人利益，不能排除恶意串通可能，故本院认定被告夏某某与被告陆某某于2015年4月13日签订的《房屋买卖合同》无效。

2、二审维持原判

被告夏某某不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理后认为：1、被上诉人吴女士为涉案房屋共有人,其有权以涉案房屋买卖合同损害其利益为由向人民法院起诉要求确认合同无效，且该诉讼并未损害其他共有人的利益，故被上诉人系本案适格的诉讼主体。2、关于涉案房屋买卖合同的效力问题。若夏某某符合善意取得的情形，则可确认合同有效，否则合同无效。善意取得要求买受人受让时善意并支付了合理的价格。首先，涉案房屋的成交价格远低于市场价，且低于夏某某自己了解的市场价的70%，为明显不合理的低价。其次，买受时，夏某某了解的情况仅为涉案房屋的产权证登记在陆某某名下，陆某某一人就可以办理涉案房屋过户手续。实践中，此类情形下的房屋为夫妻共有和家庭共有情况并不少见。陆某某出卖涉案房屋时价格远低于市场价，且明确告知不可以去查看房屋，上诉人理应对此情况引起警惕和重视，上门进一步了解产权和查看居住情况，上述情况的明确直接关系到买受的房屋能否顺利交付、入住及产权是否存在共有的风险等，另，房屋的价值大，房屋的结构、朝向及周边的情况等，应属每个购房者所关心的，也只能通过查验房屋才得知。上诉人买受时未查验房屋，与常理不符，亦未尽到买受人审慎审查和注意义务，故尚不足认定其主观上是“善意”的。综上，上诉人买受涉案房屋不符合善意取得情形，上诉理由不能成立，其据此提出的上诉请求，本院不予支持。故终审判决驳回上诉，维持原判。

（二）排除妨害案件的审理结果

后，就夏某某作为原告的排除妨害案件，法院认为，涉案房屋的《房屋买卖合同》经法院判决已被确认无效，无效合同自始没有法律约束力，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现涉案房屋的产权尚未变更登记，但夏某某对涉案房屋自始不享有权利，且原告已提起诉讼要求陆某某返还其购房款，故原告现诉请要求被告腾空涉案房屋并支付占有使用费无事实和法律依据，故一、二审法院均作出驳回诉讼请求的判决。   

三、律师提示

通过上述案件可知，在房产交易过程中，充满各种风险，希望大家引起重视。在此，提醒各位注意以下几点：

首先，仅以房屋产权证上记载的产权人和出卖人一致就放心交易并不可取，要想安全交易务必先了解清楚标的物的现状，比如现在由谁居住，出卖人和占有人是什么关系，有没有纠纷，是否存在产权证上未记载的共有人？这些审查义务履行与否都可能成为法官将来认定“善意”与否的依据。

其次，交易合理价格的认定是有一定的客观标准的，若低于交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。因此，如果遇到出卖人出价明显低于市场价的百分之七十的，就要特别注意，尤其要认真地实地考察房屋的真实现状。因为一旦有合同以外的利害关系人提出异议，法院往往会以“百分之七十”作为参考标准来判断交易价格是否合理，不要因为贪便宜而失便宜。

本案审理之时，《物权法司法解释一》尚未出台。而新近最高人民法院公布的《物权法司法解释一》关于善意取得的具体规定，进一步证明了律师提出的观点的正确性。

此外，本案纠纷的发生，原因之一在于我市于2015年4月推出温州市房地产“多证联办”工作实施方案，根据方案规定，“房产登记时不再对申请人婚姻关系进行直接审查。”因此，房产交易登记部门未经审核房产的共有情况，仅凭房产证上只登记了陆某某一个人，就由其个人就直接办理了过户手续，导致了本案的纠纷发生。希望政府部门在出台有关政策时，能够考虑具体情况，不能因为便民而导致不稳定因素。

房屋交易关系重大，万一发生纠纷，可能损失巨大，并且会导致不必要的麻烦，因此务必要悠着点，最好能带着律师去买房，才能保证合法、安全、顺利地完成交易，不要等纠纷发生了才想到找律师。